这么冷清?!保利47亿夺从化巨无霸宅地 平安不动产落子白云

2017年12月04日 14:11 安居客

继国际金融城商地被保利底价收走后,下午的两宗宅地出让,依然缺乏热情。

今日(12月4日)下午,广州市国土资源和规划委员会出让白云、从化两宗宅地,经过数论网上报价,从化区江浦街地块被保利474696万元竞得。白云区蔬菜研究所地块则为平安不动产194790万元拿下。

桐乡市安豪投资管理有限公司是深圳平安创科投资管理有限公司的全资子公司。

相比上个月出让地块,此次出让的两宗宅地并未设置高出让门槛,从化区江浦街地块需配建学校和公园绿地,而白云区蔬菜研究所地块仅需配建全民健身活动中心,但从竞价过程来看,两宗宅地反映出来的市场温度,似乎比之前冷了不少。

特别是在越卖越少,粤派越贵的白云区,报价积极性如此之地,着实难见。自2016年以来,白云区出让宅地溢价率都达40%以上,四宗宅地接连冲破封顶线,龙湖夺下的白云新城一举刷新最高楼面价,以45469元/平晋升2016年广州单价最高地块,附近天健拿下的一宗商业用地,均价也高达40411元/平。

早已跻身豪宅区的白云区,今日的卖地却是不温不火。

再看从化区江浦街地块,这宗宅地更是一块稀缺之地,自2016年来,从化仅在出让今年(2017年)1月出让一宗8000平宅地,被嘉骏实业以1.77亿元竞得,溢价率45%,除此之外,从化一直无宅地供应。

作为广州楼市均价最低的区域,从化去化速度一直低于其他11区,但久无新货供应,加上地铁14号线开通的临近,从化一手新货越来越少。

而且,地块挂牌楼面价8300元/平,已经在开盘前成为了从化区域最高楼面价。

至于具体地块评价,不妨来看看中原地产的评析。

一、从化区江浦街凤院村地段(江浦果场)地块(二类居住用地)

宗地面积:210929.3平

容积率:地块一、地块四≤2.8

计容面积:≤559873.72

起拍价:464696万

楼面价:8300元/平

根据出让条件,地块竞得人须按规划要求配建45班九年一贯制学校、市政道路、公园绿地(地块二)和公共交通场站(地块三),建成后无偿移交从化区人民政府。

地块基本信息

该地块总占地面积为210923.3㎡,其中可用于建设住宅的地块一、四累计占地面积207640.7㎡,总计容建面559873.72㎡,总起拍价464696万元,折合楼面价8300元/㎡。

即使以底价成交,亦刷新从化宅地单价纪录。

此外,地块需配建公交总站及45班九年一贯制学校,因此实际投入成本将更高。

从化江浦果场地地块情况(局部)

地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为557636万元;

到达最高限价时楼面价为9960元/㎡,其后采取竞自持方式竞拍。

 

 

地块内部及四至情况

根据广州中原研究发展部调研发现,该地块目前主要为荔枝林,其中有部分为废弃的鱼塘,地块内部有一定地势起伏。

地块南侧为S355省道,连接从化街口至惠州南昆山;

地块东侧为碧桂园御湖城项目;

地块西、北侧目前为果林,未来将规划建设交通道路。

就目前地块内部及周边环境来看,地块适合打造大型“居住城”,即教育、商业等配套完全由小区内部提供;

此外由于地块与御湖城紧密相连,未来或可相互共享小区配套。

 

周边配套情况

目前地块周边1公里无任何教育、公交、生活配套,其距离最近的公交站1.6公里,距离从化街口商业密集区5公里,距离未来14号线街口地铁站4.3公里;

此外,自驾车全程高速不考虑交通堵塞从地块开往天河区中心亦需要1小时15分钟左右,可见地块与市区的通勤效率不高。

 

地块市场价值分析

山林环绕部分可观湖景

居住环境较佳

从周边情况来看,地块四周山林果园环绕,且西、北侧临近湖泊,其优质居住环境为重要卖点之一;

周边山林环绕 自然景观较佳

从局部的情况来看,地块距离白水寨风景区约16公里,距离石门森林公园18公里,距离南昆山风景区约30公里,距离温泉镇15公里;

周边旅游资源丰富,这意味着地块本身具有开发旅游地产、养老地产的优势。

 

从化街口近4年无大体量宅地出让

一手库存不足5个月

2014年至今从化街口-江浦仅公开出让过2宗宅地,其占地面积均不超过1万㎡的“蚊型地”。

目前街口、江浦一带除小部分地方开发商通过各种途径获得的住宅项目以外,可售的一手项目不多。

2014年至今从化街口公开出让地块一览

受今年供地不足影响,从化截止10月25日一手住宅库存量为37.66万㎡,为所有外围区中最低,消化周期为4.4个月,因此未来地块项目将提供一定供给。

 

 

相比起其他行政区

“低价”仍是从化优势

就目前全市出让地价来看,同属广州北的花都最新楼面地价已达1.7万元/㎡,其余近郊区域亦早已超万元,增城、黄埔两大热区地价甚至早已突破2万元/㎡,而目前从化最高楼面地价仅为8千元/㎡。

本次江浦果场地块楼面价对比区内无疑较高,但对比其他区其仍属于低位;

因此只要出让不出现大幅度溢价或大比例自持,项目仍然存在 “低价”这一优势。

 

地块市场风险分析

体量大总价高

开发时间长考验房企资金承压能力

根据广州中原研究发展部监测,2013-2016年从化平均每年成交77.5万㎡一手住宅,成交占全市仅7%的成交量,而增城、黄埔、南沙等区占比在15%以上,市场冷热情况可见一斑;

进入2017年,受供应量减少、限购政策、价格上涨以及首付比例等因素影响。

1-10月从化成交仅58.2万㎡,预计全年水平将与2015年持平,加上交通、教育等配套欠完善,买家一直对从化项目的热情度不高。

2013年至今从化一手住宅供求情况

江浦果场地块总起拍价为46.5亿,总建筑体量达56万㎡,其“大体量”的特性意味着地块必须分期开发,拿地房企需长时间持有地块。

按照目前市场对从化的反应以及体量相同的珠光御景山水城、珠江壹城等项目年成交8-9万㎡住宅的情况估算,江浦果场地块开发+销售的时间将在6-8年左右,地块对于房企资金运作、承压能力要求较高。

 

区域招商引资能力弱

人口流入情况不理想

从化发展建设的受重视程度一直不如其余近郊区域,2016年全区GDP为374.68亿,排名全市倒数第一,不及倒数第二位增城GDP的40%,不及南沙的三分之一。

2016年固定资产投资额仅230亿,同样排名全市倒数第一,由此可见该区对企业的吸引能力不足

在《2017年广州市政府工作报告》中该区仅被提及过1次,其定位为“7个先进制造业基地”之一,而从出让地、招商引资情况来看,从化基本以吸引中小型工业企业为主,产业发展定位、规划比较模糊,吸引人才流入的能力较弱;

而根据广州市统计局公布的数据显示,截至2016年末,从化常住人口为63.53万人,环比增长仅3%,为全市十一区人口最少的区域,其中40万人为农村户口;

城镇人口仍占小部分,加上人口流入情况不理想,区域未来发展前景不及其余外围区。

截至2016年末广州各区常住人口占比情况

广州中原研究发展部认为,人口少及流入速度缓慢反映了该区缺乏优势产业,对优质劳动人才吸引能力不足,现有产业给片区带来的发展空间比较局限。

 

未来地块将提供超5千套单位

但目标客户群较窄

按照项目56万㎡计容建面估算,未来将为市场提供5000-6000套单位,小区总居住人口将达1.5-2万人。

但对于人口流入不理想的从化区而言,为如此庞大的供给量寻找客户消化将成为其中一大风险。

广州中原研究发展部对地块潜在客户群进行罗列及购买可行性分析,具体情况如表格所示:

地块距离从化发展重点园区明珠工业园约15公里,此外地块周边还有石海、旺村等中小型园区;

预计园区职员将会成为购置地块项目可行性较高的一部分,未来项目能否提高消化速度,很大程度依赖于园区招商引资、劳动力流入情况。

另一方面,出让文件规划公交总站,这意味着未来极有可能开通多条通往14号线街口站、从化汽车城等重要交通枢纽的区间车,理论上地块能够吸收一部分来自地铁沿线上班的买家。

但14号线总里程较长,地铁从街口到嘉禾望岗快车估计在40分钟左右,慢车1个小时;

假如计算上接驳公交,或从白云换乘至天河、海珠等中心区,花费时间将接近1.5小时。

此外,14号线沿线暂时无成型商务区、经济技术区等,劳动人口居住需求不强。

因此广州中原研究发展部认为地铁给未来项目带来的客源刺激有限;

对于自驾车买家以及投资客而言,从化地面临更多待发展区域的直接竞争;

如增城石滩、永和,南沙大岗、东涌,在价格相若的情况下,上述区域的通勤、区域价值以及招商发展潜力优势明显,对这一部分买家的吸引力更强。

最后,从目前周边情况以及已开发项目以及优势条件来看,其适合周末度假、退休疗养之用,但由于本次地块起拍价已处于高位(与同区相比),未来产品难以依靠这一部分买家支撑。

可见就目前情况而言,地块的目标客户群体较窄。

 

周边一二手楼盘情况

该地块周边洋房项目主要以二手为主,价格在1.2-1.4万元/㎡左右;

而一手在售为碧桂园御湖城,别墅价格为1.6万元/㎡,洋房1.2-1.4万元/㎡。

由于位置偏离主干道105国道,加上周边配套比较匮乏,因此一手楼价与105国道上的几个二手项目价格相若。

 

SWOT分析与调研总结

基于上述分析,广州中原研究发展部对从化江浦街地块的SWOT分析如下:

综合而言,除具有一定旅游资源优势以外,从化在产业、人口流入、经济发展前景等各方面均为弱势。

同时距离天河CBD较远,通勤效率较低,对广州市场中占绝大部分的刚需客上班族吸引能力有限。

另一方面,地块起拍价高于之前同区地块,以往该区凭借低价吸引部分度假客以及经济能力有限的投资客作为“房产保值”之用的能力减弱,对于有度假、疗养需求的买家可能会转至清远、惠州南昆山等低价区域。

此外,从化已纳入限购范围内,虽然不影响其余区域购房名额,但影响买家贷款额度;

因此对于投资客而言入手从化将更加谨慎。广州中原研究发展部认为,在地价上涨的趋势下逐渐失去低价红利的从化楼市整体客源收窄;

尤其对于此类距离区中心、交通枢纽有一定距离的地块项目而言,发展前景存在不明朗因素,房企不宜过分追高地价。

 

二、白云区广花一路以东白云区蔬菜研究所地块(二类居住用地)

宗地面积:56926平

容积率:≤3.0

计容面积:≤85710

起拍价:193790万

楼面价:23430元/平

根据地块要求,地块竞得人须按规划和白云区文广新局的要求实施建设白云区全民健身活动中心(建筑面积3000平方米),并按照出让合同的有关规定同步完成建设,通过相关部门验收后同步无偿移交白云区相关部门使用。

地块基本信息

白云区蔬菜研究所地块占地5.69万㎡,其中城市道路、绿地用地分别占1.49万㎡、1.34万㎡,净用地面积2.86万㎡,容积率为3.0,计容建筑面积为8.57万㎡。

地块起拍价为19.38亿元,折合楼面地价22610元/㎡。

该地块采用“限地价+竞自持+摇号”的出让方式,最高限制地价为280996万元,自持部分作为租赁住房。

地块建筑限高100米,除社区居委会、文化室、卫生服务站等基本社区配套外,地块内还需配建3000平方米、室内净空高度不低于9米的白云区全民健身活动中心,并在地块西边的绿地用地配建室外健身活动场地。

规划建设的城市道路、绿地、室外健身活动场地等,建成后需无偿移交白云区政府相关部门。

值得注意的是,在出让文件中,地块还需预留4555㎡的公建配套,由白云区政府统筹考虑。

白云区蔬菜研究所地块距今年4月份出让的鱼苗场地块约2.7公里,万科以23.88亿元+0.14万㎡配建+50%的自持比例拿下鱼苗场地块,楼面地价为29832元/㎡。

另外,今年3月金地以8.34亿元+1.89万㎡配建竞得棠涌南路AB2805038地块(华盛物流地块),溢价率达153%。

回顾近5年,每年白云区宅地出让均控制在3宗以内,故每逢宅地出让,都会引来多家房企相争。

去年区域地价破4万,龙湖和首开联合竞得的白云新城AB2804012地块楼面地价达45469元/㎡;

天健竞得的白云新城AB2911053地块(商住用地)楼面地价达40411元/㎡,分别位列区域地价第一、第二位。

地块四至及现状

白云区蔬菜研究所地块位于机场高速和华南快速交汇处东南向;

地块东南边分别被夏茅工业园区、四矿工业园区包围,西边紧邻机场高速和广花一路,北边为工业园区仓库和池塘。

按规划,地块东边和北边的工业园区保留;

北边池塘将规划为文化娱乐用地;

西部将建绿地和白云区全民健身活动中心以避免高速路段带来的噪音污染,南边则规划建设为城市道路。

据广州中原研究发展部实地调研,地块周边工业园区主要经营化妆品包装制品、印刷制品、物流、创意园,货车出让频繁。

另外,地块西侧距离机场高速不足50米,加之不时有飞机从上空途经,噪音污染较大。

目前,地块内部尚未平整,地面上保留了较多厂房、员工宿舍等建筑物,每栋建筑都被涂上大大的拆字。

早在10月19日,白云区政府白云湖街道办发布白云区蔬菜研究所地块拆卸工程招标,招标内容包括砌筑围墙围蔽,平整场地,清表,拆除原有建(构)筑物等拆卸工程,招标价为417.5万元,工期控制在30日内。

此项工程支出属财政资金,故不算出让地块的成本。

不过,截止11月21日,拆卸工程尚未开展。广州中原研究发展部从原蔬菜研究所管理处了解到,拆卸工程招标已完成,预计近日即将动工,工期也将缩短至15日。

地块配套情况

白云区蔬菜研究所地块位于夏茅客运站的东向,地块西侧设有夏茅客运站-公交站,共27条公交线路,途经白云各个镇区,可通达花都南部、越秀区北部、广州火车站,区域内部交通便利度高。

若要前往天河、海珠区则只能通过公交接驳嘉禾望岗或黄边地铁站,公共交通长途出行有一定的局限性。

由于地块西侧即为机场高速和广花一路,北侧临近华南快速,自驾出行颇为便捷,可快速抵达花都、从化、天河、越秀区。

但此高速路段和快速路车流密度大,上下班高峰期堵车现象明显。

轨道交通方面,由于地块周边地质问题无地铁途经,现时最近的地铁站为2号线的嘉禾望岗站和黄边站,约2.5公里。

不过,近日广州市城市轨道交通第三期建设规划(2017—2023年)线路公布,与地块颇有关系的为地铁14号线二期,属新增地铁线,从广州火车站至嘉禾望岗,呈南北走向,线路长约11.74公里,设8座车站(不含嘉禾望岗),换乘站2座,分别为广州火车站、新市墟站,规划建设年限为2018年至2020年。

届时,地块项目与地铁14号线二期江夏站(鹤南站)的距离仅1.1公里,可与地铁十四号线一期及支线连通,直往从化市区、知识城和广州火车站。

商业配套方面,现时地块周边以夏茅村的商业配套为主,虽档次偏低,但各类配套齐全。

另外,地块附近有便民车接驳800米外的嘉禾立交,其汇集了嘉禾广场、永福购物广场、星汇广场三家大型商超,可满足周边村民或工业园区员工的各种生活消费。

此外,地块与广东外贸外语大学分校和白云湖公园相近,其中白云湖公园是周边居民日常的休闲去处。

未来地块项目高层单位可远眺白云山和白云湖景观。

周边楼盘情况

白云区蔬菜研究所地块属于嘉禾板块,板块内住宅小区主要集中在地铁2号线、地铁3号线北延段沿线,该地块旁无一手楼盘销售,二手楼盘也不多。

目前,板块内二手房价格普遍处于2.7-5万元/㎡之间,个别旧小区价格为2.2-2.7万元/㎡,如黄石花园。而一手楼盘较多,且价格高企,大多售价处于5万元/㎡以上,主打大面积户型。

其中,豪宅类项目珠江岭南公馆目前主推388平的大平层,带装修售价达9万元/㎡。

去年地价破4万的宅地项目龙湖首开·天奕也将下个月开放销售中心,主推177平以上的大平层,直接带装修销售,预计未来售价将带领白云区的楼市迈入新阶梯。

现时,龙湖首开·天奕、新世界云逸、华远·雲和墅处于待售状态,万科、金地项目处于规划待建状态,未来白云区蔬菜研究所地块项目入市将与这些项目同期竞争。

另外,保利云禧、华发四季两个一手楼盘处于尾货销售阶段,未来也将转化为次新房刚需类项目,分流该地块客户,因此地块项目未来入市的竞争压力较大。

地块发展潜力分析

1、区域人口结构

截至2016年末,广州市常住人口为1404.35万人。其中,白云区常住人口最多,去年末常住人口为244.19万人,约占全市的1/6。

不过,白云区户籍人口只有94.36万人,外来人员占比高,约为全区常住人口的6成,反映区域的潜在购房者规模较大。

2、区域楼市发展

白云区宅地出让楼面地价在2016年出现跳涨,环比涨幅达157%,出现面粉贵过面包的现象。

今年土地出让变革,严控高价地以抑制房价的过快上涨,截止2017年8月,今年区域宅地出让楼面地价较去年下跌了6%。

而一手住宅网签均价呈平稳的增长趋势,2017年1-8月,区域一手住宅网签均价为33487元/㎡,较去年全年增长8%。

数据显示,目前白云区地价与楼价的差距比较小,后续发展潜力相对较足。

3、地块周边产业布局

白云区产业园区众多,《广州市建设“中国制造2025”试点示范城市实施方案》中提及广州共分布了72个产业区块,其中白云区有11个。

白云区产业区块主要以临空产业、仓储物流、传统化妆品产业、汽车及汽车配件、电力装备、家居用品制造、新一代信息技术为导向。

而地块周边即布局了多个传统的产业园区,产业集聚性高,人口流入量大。

4、地块规划定位

一方面,地块临近夏茅客运站,自身需配建白云区全民健身活动中心,未来北部将打造为文化娱乐中心。

另一方面,夏茅客运站南向的夏茅村石井河整治安置和更新改造项目规划修改,未来片区居住部分以复建安置为主;

商业部分利用村留用地,引入红星美凯龙等优质企业,打造一个以家居商场为主,配套公共服务、休闲娱乐于一体的商业综合体。

此外,规划修改公示方案提出,要对夏茅小学、夏茅幼儿园进行扩建,幼儿园扩建为18个班,夏茅小学现状为扩建为54个班的九年一贯制学校。而“迎亚运”拆除物业复建项目用地规划配建少年宫、街道政务服务中心等。

若日后夏茅安置区规划建设成型,地块项目将享受体育、文化、娱乐、商业、教育等多重生活配套,产品附加价值将大幅提升。

地块客户群分析

针对片区的规划以及地块自身的条件,广州中原研究发展部对白云区蔬菜研究所地块的客户群定位及分析如下图所示:

白云区蔬菜研究所地块周边公共配套规划全面,未来将是片区的核心居住区,而且地块起始出让楼面地价22610元/㎡,处于历年来的高位水平,预计地块项目将打造为夏茅片区的标杆楼盘。

结合目前区域楼市置业人群的特点,地块项目核心客户群以白云新城和嘉禾板块的改善置业者、周边工业园高管人士、白云新城企业中高层为主。

其次,由于地块规划交通配套完善,也可吸引白云民营科技园、白云机场,以及越秀、天河、荔湾区的改善置业者。

 

SWOT分析与调研总结

基于上述分析,广州中原研究发展部对白云区蔬菜研究所地块的SWOT分析如下:

广州中原研究发展部认为,白云区蔬菜研究所地块除噪音污染问题难免外,整体资质上乘,地块规划交通配套完善、公建配套附加值高、坐享白云山、白云湖两大景观。

近年来,白云区房价稳步上涨,区域购买力强劲,房企普遍看好区域楼市发展。预计明年区域即将迎来一波豪宅盘的集中入市,市场变数大;地块是今年白云区出让的最后一宗宅地,入场机会可贵,但日后销售的竞争压力也显而易见。

素材来源:广州中原研究发展部

安居客声明:此信息版权归属安居客,未经安居客书面许可,任何人不得引用、复制、转载、摘编、修改、抄袭、剽窃或以其他任何方式使用安居客的上述内容。

更多特色楼盘

我们将为您保密个人信息!请填写您接收订阅的手机号码:

留下联系方式,开启属于您的专车之旅:

请填写您的手机号码,以便置业顾问联系您看房。

现在是售楼处休息时间,售楼处会在您预约后尽快联系您。

我们将为您保密个人信息!请填写您接收订阅的手机号码:

请手机验证登录后参与问答,您也可以登录安居客APP查看更多问答内容。

请手机验证登录后点评该楼盘,您也可以登录安居客APP查看更多点评内容。

正在加载中,请稍后...